ｻﾗﾘｰﾏﾝの不動産投資について2

前回からの続き。

物件が古くても利便性が上回るのは都心の一等地か地方では駅近の物件に限られる。新築や築浅物件の場合、老朽化は遠い未来の出来事なのでどうしても軽視してしまうか、実際の問題として認識することが難しい。

時代のﾆｰｽﾞを捉えられない物件は空室となる。空室を避けるためには適切なﾀｲﾐﾝｸﾞでの修繕や機能改善のための投資が不可欠となる。でも、一般的な投資家は、家賃収入－必要経費－金融機関への返済＋減価償却費の後に残った手残り金をその他の目的に使ってしまうｹｰｽが多くみられる。ありがちなのが車の購入や子供の教育費などだ。

また、耐用年数超過物件に投資した場合、競争力維持のために再投資する財源を積み立てていないことから、自分で用意する必要がある。

こう考えると賃貸物件への投資は、長期間に渡って物件の競争力を維持できる地域か見極める眼力と競争力維持のための投資を適切に実施することが求められる経営そのものだと思う。

ﾏﾈｰ雑誌には紹介されないが、老朽化により物件が空室となり、その結果、金融機関の返済に追われ、更新投資のための資金を別に確保していなかったことからﾘﾌｫｰﾑもできず負のｽﾊﾟｲﾗﾙに陥っている投資家も多い。

更には金融機関への返済条件を緩和しているｹｰｽや返済継続が困難となり、物件を手放すｹｰｽも多くみられる。最悪のｹｰｽだと、物件売却するが残債が残り、自分が働いた給与より返済している場合もある。

また、物件が新しい最初のうちはいいが、老朽化が進むにつれ修繕費用が発生するため賃貸物件経営を後悔している投資家も多い。売るにうれず、やめるにやめれないｹｰｽだ。

こうしたﾈｶﾞﾃｨﾌﾞな事例は雑誌等で取り上げられるｹｰｽは少ない。もちろん、業者が積極的にこうした情報を提供するｲﾝｾﾃｨﾌﾞも小さい。

不動産投資は、余程立地の良い物件を賢明な価格で手に入れないと、もしくは問題のない立地の物件を余程安い価格で手に入れないと、長期に渡って抱えるﾘｽｸに見合わない投資だと思う。



投資は自己責任で。
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