日経ｳﾞｪﾘﾀｽ「「空き家2000万戸時代」の備え」を読んで

今週も日経ｳﾞｪﾘﾀｽを読みました。

そのなかで気になったのが「「空き家2000万戸時代」の備え」（日経ｳﾞｪﾘﾀｽ第439号）でした。いつも通り思ったことを書いてみたい。

記事によれば、

野村総合研究所の予測によれば、2033年に全国の空き家は2167万戸と13年時点の820万戸から2.6倍に急増し、総住宅数に対する空き家率は13.5%から30.4%まで上昇。また、相続対策ｱﾊﾟｰﾄが乱立しており空き家問題に拍車がかかる。

とのこと。

 3軒に1軒が空き家になるのであれば、賃貸物件を借りれなくなるﾘｽｸは小さくなるので、自宅を所有せず、賃貸での生活がしやすくなるだろうと思う。

1人暮らしの老人となった際に物件を借りれなくなるのが賃貸のﾘｽｸの一つであることから、仮に3軒に1軒が空き家になるのであれば、社会も変化して空き家にしておく位なら貸した方がましという状況になると思う。

そうすると地震ﾘｽｸも背負いたくないので、転居が自由でいつでもきれいな物件に住める賃貸生活にしようかなと自分でも思う。住宅購入の頭金を資産運用に回すこともできる。上手くすると運用益で家賃が支払えてしまうかも。

また、これだけ多くの空き家が発生するのであれば、新築の着工件数も減少しﾊｳｽﾒｰｶｰは売上減少に直面する。そのため、ﾘﾌｫｰﾑやﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝに力を入れることとなるが、大手のみならず中小含めて同じﾏｰｹｯﾄに参入する結果、価格競争により企業の淘汰が進むものと思われる。

そうすると海外に積極的に展開しないﾊｳｽﾒｰｶｰへの投資は困難だなぁと思う。

また、記事にもありますが、最近、賃貸ｱﾊﾟｰﾄの建築を非常に多くみかける。ﾏﾈｰ雑誌の影響からか地主だけでなく、老後の収入確保のためｻﾗﾘｰﾏﾝが建築するｹｰｽも増えているようだ。地主にせよｻﾗﾘｰﾏﾝにせよｱﾊﾟｰﾄのｵｰﾅｰは経営者であることをよく考えるべきだと思う。

ﾊｳｽﾒｰｶｰが一括で借り上げるから空室ﾘｽｸは小さいというｾｰﾙｽﾄｰｸがなされるようだが、賃料見直しは定期的に行われ、物件の老朽化や地域の変化により賃料は下がる。また、賃料が下がったとしても借入金の返済は継続する必要がある。契約内容にもよるが老朽化すると物件を自腹で修繕する必要もでてくる。

地域の動向や賃借人の嗜好の変化、物件のはやりなど経営者として常に把握し、どうすべきか考えておく必要がある。企業経営まではいかなくとも、ｵｰﾅｰは経営能力が求められる。それができないとｱﾊﾟｰﾄ建築したはいいが、借入金の返済ができず、土地とともに手放すことにもなりかねない。相続対策が裏目に出てしまうという何とも皮肉な話になってしまう。

物件が老朽化し賃料収入が減少、銀行の返済も遅れており、修繕にまわす資金がない。また、修繕できないので物件の競争力も低下し入居者が入らないという悪循環に陥っているｹｰｽは多い。ﾏﾈｰ雑誌でこんな記事読んだことありませんが。

いろいろ勝手なことを考えてみました。



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