不動産投資について考えてみました

最近、利回りの良さから不動産投資をすすめるﾏﾈｰ雑誌や投資本を多くみかけるので、不動産投資について考えてみました。

ﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝ投資やｱﾊﾟｰﾄｵｰﾅｰとなることをしきりに勧める業者があるが、そんなに儲かるなら自分でやればと思う。

ﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝ投資は投資額が比較的手軽(物件によるが)であることから、ｻﾗﾘｰﾏﾝの副業などをｾｰﾙｽﾄｰｸに投資家を募っているが、入居者退去や周辺環境の変化等の場合、容易に賃料収入が断たれることから、基本的に投資ﾘｽｸが高い。

ｱﾊﾟｰﾄｵｰﾅｰについても直接利回り(=賃料収入/投資額)で5%程度のものを多く見受ける。長期にわたるｱﾊﾟｰﾄ経営では老朽化により賃料収入は減少する他、修繕費の負担も発生する。銀行融資を活用する「ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞをかけた投資」が多いと思われるが、借入金の返済ﾘｽｸを加味すると、直接利回り5%程度では割に合わない。

不動産業者はこれらのことを熟知しているから、不動産の長期保有ﾘｽｸを投資家に押し付け、自らは仲介や販売、建設から発生する手数料等を受け取るﾋﾞｼﾞﾈｽを展開しているのだと思う(業界の方ごめんなさい)。

そもそも、不動産投資は地震により倒壊するﾘｽｸや物件老朽化、環境変化による賃料減少ﾘｽｸが大きい投資。したがって、地域分散や複数棟を同時に所有することなどによりﾘｽｸを低減させた取り組みが望ましいのではないかと思う。

また、投資額が大きいことから外部調達が必要となるため、より大きなﾘｽｸをとることができるREITなどの法人が不動産投資の主体には相応しい。

したがって、十分な資産背景を有しない個人投資家は直接物件を保有せず、その投資口にて運用するのが賢明だと思う。いわゆる二重ﾛｰﾝの問題を誰も抱えたくないと思う。

なお、先祖から多くの土地を受け継いでいる地主さんはｱﾊﾟｰﾄ経営などで土地を守るための運用が不可欠となるので上記の限りではありません。

ｻﾗﾘｰﾏﾝ投資家の皆さんご注意を。